关于低CPI和高房价的研究

任性的双杠

从2008年到2022年中，相对于世界上其他国家而言，中国的CPI一直处于一个相对较低的水平。总体来看，从2008年至今，即便CPI有所增长，也是相对温和的增长，除了特殊的2008年和2011年之外，几乎所有年份的CPI增幅都在3%以内。与之相反的是，中国的房价在这10年间迅速增长，甚至居于世界前列。低增长、较为温和的CPI，高增长、爆炸似的房价，研究它们两者之间相互矛盾的内在原因和底层经济学原理，以及高房价的深层意义，对于我国经济的高质量增长具有深远意义。
        CPI，又名居民消费价格指数，能够在一定程度上反映经济体的通货膨胀和居民所持货币的实际购买力。最新数据显示，中国CPI的八大构成中，食品占比34%，其中猪肉的权重最大；居住占比13%，包含租房价格，但房价并不包括在内；衣着占比达4%，而交通通讯占比10%，由此可见，对中国CPI影响最大的因素有粮食、猪肉和石油、矿产等各种原材料的价格。在粮食领域，米、面等基本口粮实行100%自我供给，只有大豆、饲料等进口占比较高，但由于政府强有力的宏观政策调控，粮食价格基本稳定，对CPI的波动影响不大。因此在和平的环境中，对CPI影响最大的可能是占CPI权重达2.5%的猪肉价格，而由于CPI的计算不包括房价，所以在房价暴涨的同时CPI的增幅显得并不突出。
        而美国的CPI分为两种，一种是统计工资收入者的CPI-W,另一种是统计所有劳动者的CPI-U。后者的覆盖面更广，更受市场和投资者关注。在CPI-U中，住房的计算也不包括房价，但是占比最高达到了42.34%，其次是交通运输，占比16.29%，而其中油价的影响最大，然后就是食品饮料，占比达14.23%。所以，不同于中国，决定美国CPI的主要是燃油价格、租房价格等。已知两国的CPI数据如下：




        2008年，雷曼兄弟银行破产，美国次贷危机正式全面爆发，由此引发的世界金融危机席卷全球。在金融危机的背景下，国际原材料价格大跌，又叠加瘦肉精事件，中国猪肉的价格也在不断下降，从而使得2009年的CPI涨幅为负，而随后直到2019年中国的CPI一直都不温不火，基本上都维持在一个3%以内的较低水平。中国CPI的历年走势如下图所示：


        2008年金融危机发生后，中美之间形成的外部经济循环暂时性地中断，中国再次出现了产能过剩的危机。出口需求减弱，而内部市场需求却远远不能满足中国作为世界工厂的巨大产能，由于缺乏足够的订单，中国东南沿海大量出口加工厂倒闭，出口暴跌，经济增速减缓。同时，大批失业的农民工从城市返回乡村，失业率激增，社会矛盾加剧，社会治安形势恶化，不稳定性增加，经济形势前所未有的严峻。在这种情况下，政府首先要把经济拉动起来，保民生，稳就业，毕竟稳定压倒一切。而在08年之前，房地产行业还处于健康发展的状态，并没有太大的泡沫，供需相对平衡，政府本应着手调整产业结构，夯实经济基础，培育内需，走上以内需拉动经济增长的发展道路。然而经济危机到来后，迫于各方面的压力，种种考虑下，中国政府推出了四万亿的经济刺激政策，实行量化宽松的货币政策。
        从2008年9月起，中国央行连续5次下调了贷款基准利率和存款准备金率，并两次下调金融机构再贷款利率和再贴现利率，增加货币市场的货币供应量和银行体系的流动性。政府最终的四万亿投资构成中廉租住房、棚户区改造等保障性住房投资达到了4000亿元，同时政府还降低了购买房地产的最低首期付款额度、税收负担和按揭贷款利率，刺激房地产的投资和消费。
        在中央政府的宏观调控下，央企、国企和地方政府向银行大笔借款，用借来的钱修建公园、公路、铁路、机场、市政等开展大批基础设施投资建设项目，一方面，政府的大批订单刺激了重工业行业发展，同时也带动了与之配套的轻工业的发展；另一方面，基建项目增加了就业，提高了居民收入，居民拿着工资去消费轻工业产品，也随之带动了轻工业的发展，从而初步形成了一个正向的经济循环。同时，地方政府一方面出售土地的使用权作为工业用地吸引企业建厂，促进就业和人口流入，拉动经济发展；另一方面政府也将土地出售为住宅用地，满足流入人口的住房刚需。在这个过程中，政府通过卖地获得几百上千亿的收入用以税收减免和补贴，所以中国居民才没有明显的税负感觉。更重要的是，地方政府也将土地作为抵押向银行借到了天量资金，发挥土地的金融属性，这些钱也成为了城市不断扩张的资金来源，工业化和城市化快速推进，大量人口涌入，住房的刚需和非刚需上涨，从而推高房价上涨，房价上涨，土地财政的收入也会随之增多，政府就能还上银行的贷款利息并继续投资，使这个以房地产为核心的经济循环持续下去。而这一切的核心就是房价，只要房价不断上涨，银行就愿意借钱给政府，政府就能获得足够的资金投资建设，从而推动房价再度上涨。
        故此，在2008年后，一遇经济疲软，政府就放松房地产限制推动房价上涨，以房地产为核心带动各个行业发展以维持GDP高速增长。同时，由于房地产行业的短周期、高回报特点，也吸引了很多公司企业和民间个人加入房地产行业。大量的资金涌入房地产行业，过去的十年间这一过程一直持续不断，使得中国的大量财富聚集在房地产行业。因此，在中国，股市在这十年中并没有太大的增长，一直维持在3000点左右徘徊不前，并不能真实反映中国经济的真实情况。而楼市，才是中国经济的晴雨表。而高昂的房价，也使中国居民80%的财富都投入到了房地产中，一旦中国房价断崖式下跌，不仅各地银行会出现大量坏账，地方债务暴雷，出现系统性金融危机，而且中国居民的毕生财富也会大量蒸发。所以，房地产行业已经深度绑定了中国经济，甚至已经和中国的国运绑定。故此，中国的楼市，美国的股市，和日本的债市并称为全球三大最坚挺的经济泡沫。三个国家谁也不敢让这个泡沫破裂，泡沫破裂，相应的国家也就陷入万劫不复之地。
        近年中国GDP的走势曲线图如下：


        而近年中国房地产开发投资总额的走势图如下：


近年中国商品房的房价走势图如下：
        由上图可知中国经济已经与房地产行业深度绑定。除了2008年之后由于需要摆脱金融危机而导致的房价上涨之外，在2016年，中央政府制定了各地政府对房地产去库存的政策，而由于各地棚户区改造，再加上大量的炒房投机客和当时建材、水泥等各种原材料价格上涨导致的开发商成本上升等原因，导致了16年之后中国房价的一轮暴涨。
        而中国货币政策的目标是追求经济增长和控制通胀。2008年金融危机之后，中国货币信贷快速增长，在大放水的情况下，实际上通胀预期已经增长，只不过是以房地产、股票、黄金价格快速上涨的形式表现出来。实质上是房地产作为资金的蓄水池吸收了天量的超发货币，从而吸收了大部分的通胀，使得在超发货币的同时虽然物价有所上涨，但通胀的增幅总体来说并不高。而且CPI在反映经济状况和通胀程度方面实际上具有一定的滞后性，而当CPI明显上涨且处在高位时，往往已经是经济金融泡沫破裂的前夜了。而在08年之后超发货币、房地产扩张的时期中，经济泡沫还远远未到破裂的程度，CPI的增长相对来说就显得比较温和。
        当然，在疫情爆发后的三年里，通胀、房价和经济金融的关系无疑已经变得更加复杂。尤其是在出生率下降、人口红利消失、国民未来购房刚需减弱、经济转型、调整产业结构的迫切要求下，中国经济发展必须摆脱对房地产的依赖，重新找到能够支撑经济发展的高价值行业。而研究CPI、房价和经济金融之间的内在关系对于我国未来的经济发展无疑具有深远意义。
大一新生第一次接触论文，如有不妥敬请谅解。

我为什么总是愤怒

前排，哇咔咔